真的卖不动！新政半月 ，广州公寓成交狂减7成，均价跌3000！

一直以来，楼市调控政策都只针对住宅。但 “3·30新政”对广州的商服类房产也介入了干预，大幅提高了广州物业的购买门槛。

截止至4月15日，“3.30新政”已满半月，那么新政后广州的公寓市场怎么样呢？

对于公寓产品，新政规定了“一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位”，换句话说，就是公寓产品不能卖给个人了！

这个规定让备受关注的公寓市场受到了“毁灭性”的打击。新政打击下公寓的销售量有受到影响吗？

“330新政”满半月，广州公寓的成交“量价齐跌”

我们先来看一组数据：

据克而瑞数据显示，3月31日~4月15日，广州全市11区公寓产品共成交1619套，环比减少21%，其中增城以419套夺得榜首，南沙番禺分别以303套和271套紧跟其后。

而均价方面，全市公寓成交均价为20357元/平米，环比下跌14.87%，越秀区以51080元/平米夺魁，荔湾区34493元/平米名列第二，天河区33731元/平米排在第三。

总体上来看，新政实施后广州一手公寓整体呈现了“量价齐跌”的现象。

广州公寓成交套数方面，从图表可以看出，从3月15日到3月29日有小幅波动，到了3月30日和3月31日这两天，成交达到了峰值，公寓网签数量暴增。

为什么会出现这种情况呢？其实不难理解！

因为新政颁布当天正是3月30日，众多投资置业者纷纷抢赶搭乘公寓置业的“末班车”。而3月31日是新政执行的第一天，很多投资置业者在3月30日晚上就已经下了订金或者认了筹，待3月31日再凭相关票据确认网签，所以这两天的网签量才会大幅飙升！

所以，整体上看，2017.03.15-2017.04.15这段时间的数据被3月30日、3月31日和4月1日这三天分成两段。由于这3天数据异常突出，我们剔除这3天一起来看看“330新政”前后广州一手公寓的销售情况：

从数据可知，3月15日-3月29日，广州一手公寓共网签2750套，平均每天网签183套；而4月2日-4月15日，共网签725套，平均每天网签52套。通过计算可知，新政前后对比，新政后日均网签量比新政前暴减71.6%。

广州公寓成交量逐年攀升 库存仅够卖4.8个月

那么现在广州公寓的存量还剩多少？

据克而瑞数据统计，近7年来，广州一手公寓成交量逐年攀升，2016年更是卖出了33921套的好成绩，相对于2010年的5250套，增幅达到了546%！

观察图表可知，2010年至今，2012年是广州公寓市场的转折点，总共成交了11920套，环比2011年的5417套大增120%，之后逐年增加。

其实自从2013年广州限购政策加码后，公寓市场便红火了起来，数据显示，2013年卖了15550套，较2012年多卖了3630套。

直到2016年，广州公寓成交套数竟达到了33921套。可谓成绩喜人。

从价格上看，广州公寓的成交均价自2010年以来，呈波浪线走势，而其峰值出现在2011年和2017年这两年，均价在20000元/平米以上，其中，2011年均价最高，为23836元/平米。

为什么2012年-2014年广州公寓均价连续下降呢？原来，广州的公寓产品在2011年以前主要集中在中心区，2012年开始，随着外围区公寓产品的供应量大幅增加，成交均价开始发生了结构性的下降。

直至2016年，在广州楼市整体行情的带动下，广州公寓均价重新回到轨道上。得益于各种政策以及交通的利好，广州的公寓市场越来越火热，供求关系越发紧张。

而公寓库存方面，截至到2017年3月，广州11区一手公寓库存面积为89.84万平米,库存量为16146套，按6个月的消化周期来算，仅够卖4.8个月，达到了近一年来的最低位。

在广州11个区中,所有区域的公寓库存消化周期都在7个月以下,其中外围区域中，白云区最为突出，仅剩2个月，增城区剩3个月紧跟其后；而中心区域的黄埔区和越秀区库存量也相当紧缺，去化周期均为3个月。

数据告诉我们，截止至2017年3月31日，广州公寓库存告急！不过，考虑到“330新政”的影响，广州公寓市场依然前程未卜。

广州公寓半月成交TOP10

最后，我们来看看广州公寓4月半月成交TOP10！

从4月半月成交TOP10来看，10个项目有8个位于外围区一区，2个位于中心区域。从数据中可以看出，增城区的中海联智汇城以215套夺得榜首，南沙区的星河壹号公馆以及花都区的广州国际空港中心分别以66套和56套紧跟其后。热销项目普遍在“330新政”当日及次日有集中补签的现象。

来源：广州CRIC房产测评网

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